節税

ワンルームマンション経営ならこんなに節税できる!!

ワンルームマンションの経営の魅力で見逃せないのは、なんといっても高い節税効果です。
給与所得者が節税を考えるなら、ワンルームマンション経営に勝る手段はないでしょう。
たとえば年収650万円の人が購入したケースを見ると、節税効果は25.4円にものぼります。
なぜこんなに節税できるのでしょうか。
ワンルームマンション経営による節税の仕組みと、そのために必要な確定申告の方法を紹介してみましょう。

ワンルームマンション経営による節税の仕組みを簡単にいえば、不動産所得の赤字分を損益通算することによって、課税所得を下げられることにつきます。では、いったいどのくらいの節税効果があるのでしょうか。

表1の例で見てみましょう。
まず不動産所得の計算方法。

ワンルームマンションの分割価格は2,420万円(うち消費税は77.2万円)です。

ローンは2,290万円で、年間返済額は105.7万円。

この内約は元金分が37.5万円で、金利分が68.2万円(建物相当分が46.6万円、土地相当分が21.6万円)家賃は月8.5万円としたので年間の賃貸料収入は102万円になります。

ここから減価償却費(定率法で計算)や諸経費(登記費用、ローン手数料、火災保険料、印刷代ほか)、ローン金利(建物相当分)などを差し引いたものが不動産所得になりますが、144.6万円の赤字になってしまいました。

そこで、確定申告を行って給与所得466.0万円から不動産所得の赤字分を引くと、損益通算後の所得は321.4万円になります。
当然それに見合っただけ所得税・住民税も減税され、両方で25.3万円を納めればよいことに。

ワンルームマンション経営をしなければ、所得税・住民税を合計した納税額は45.2万円だったわけですから、25.3万円もの節税効果があったことになります。

この節税額をローン返済額に反映させるとどうなるでしょうか。
初年度こそ毎月の負担額は3,038円になりますが、次年度に確定申告をしてその節税額分を反映させると賃貸料収入と節税額の合計がローン返済額を上回るため、実質負担額はマイナスになります。
つまり、月々のローンを支払っても、毎月18,000円のおつりがくる計算になるのです。
サラリーマンにとっては、まさに究極の資産活用といえるでしょう。

  1. 給与所得に不動産所得を加算する-損益計算
  2. 損益通算後の所得から各種控除額を引く-課税所得
  3. 課税所得に定めた税率をかける-納税額
    (所得税の税率は表2の税率表を参照)

※不動産所得とは、その年中の総収入から不動産経営に必要な諸経費を引いたもの。赤字になれば損益通算によって、その分、課税所得が低くなり、税率も低くなります。
なお、必要経費に以下のものが認められます。

  • ●建物・設備の減価償却費
  • ●固定資産税
  • ●登記費用
  • ●ローン金利
  • ●その他費用

給与所得不動産所得
損益計算後の所得

ワンルームマンション経営によって節税効果を得るには、まず確定申告をしなければなりません。
確定申告というとなにやら難しいそうですが、ポイントさえ押さえれば、これまで縁のなかった給与所得者にも簡単に行えます。
実際の用紙に表1のモデルケースの数字を書き込んだ場合を例にとり、確定申告の手順を紹介してみましょう。

①不動産所得を計算する
「平成○年収支内訳書(不動産所得用)」Aにしたがって不動産所得「ア」を計算します。
不動産所得は賃貸料や更新料など1年の不動産所得から、必要経費を引いたもの。
必要経費はAに出ているので、これに合わせて書き入れます。
注意したいのは減価償却費、定額法と定率法があり、このケースでは経費の前倒しができて、効率的な節税が出来る定率法を選んでいます。

②不動産所得と給与所得控除後の金額、源泉徴収額を確定申告書に転記する
「平成○年分給与所得の源泉徴収表」Bに転記されている給与所得控除後の金額「イ」と源泉徴収税額「ウ」を、「確定申告」Cの所定欄にそれぞれ書き写します。

③損益計算をする
給与所得控除後の金額「イ」と不動産所得「ア」を損益計算して、所得「エ」算出します。

④課税所得を算出し、税額を計算する
確定申告書に従って、「エ」から扶養控除、配偶者控除など各種控除額を差し引いて課税所得税「オ」を求め、
それに対する年間所得額「カ」を算出します。「カ」と「ウ」の差額が申告納税額となり、これがマイナスになると、
その分税金が還付されます。

※住民税の算出
この「確定申告書」をもとに、自治体が住民税を算出します。
このケースの場合は住民税が13.8万円軽減されることになりました。