よくあるご質問

Q.マンションがどうして節税になるの?

A.

現実のお金の流れではなく、帳簿上の計算(確定申告上)において費用としての建物金利・減価償却・諸経費に対して、収入が年間家賃となります。収入よりも経費の方が大きいため不動産所得は赤字となり、その所得を給与所得と合算(損益通算)します。マイナス所得を合算するため、その分所得を下げることが出来るので税金が安くなるのです。給与から源泉徴収されている所得税は還付され、半年遅れて給与から徴収される住民税は安くなります。給与所得者(サラリーマン)が唯一できる税金対策がマンション経営なのです。

Q.マンションが生命保険ってどういうこと?

A.

住宅ローンを利用しての購入が前提であり、ローン支払金に毎月の家賃を充当して保有します。
住宅ローンには団体信用生命保険がついており、その保険料は金融機関が払っているため、購入者は別途支払うことがありません。購入者が死亡・高度障害となった場合には、団体信用生命保険がおりて金融機関の住宅ローン債権に充当されますので購入者の債務が消滅するのです。
住宅ローン債務が無くなったマンションが遺族に残りますので

毎月の家賃収入を遺族年金保険として受け取っていくかor売却して現金化するか選択できます。

以上のように、収益力があるマンションという資産を残す保険と考えられます。
現金を遺す死亡保障の生命保険orマンションを遺す保険の違いです。保険に対しての毎月の出費がポイントなのです。


(理解しやすく言うと、ローン支払金には保険料が含まれており、
死亡・高度障害の場合には、マンションのローンが無くなる為、無借金のマンションが残る保険です。)

Q.新築で購入した物件が築20年くらいになると家賃は下がりますか?

A.

下がりますが、限定的です。
流れをおって説明します。
東京都内の物件の場合、東京ルールと言われる『賃貸住宅紛争防止条例』に基づいて賃貸借契約を締結しています。
これは簡単に説明すると、賃貸借契約時に退出時のトラブルとなりやすい原状回復等の費用負担について定められた条例です。

原状回復については、通常損耗は貸主の負担であり、それ以上の部分は借主の負担です。それに基づいてハウスクリーニングやクロス貼替えを行い、新しい入居者を募集して賃貸借契約を交わします。この流れを繰り返しながら、築20年を迎えたと考えるべきでしょう。

部屋の内部に関して、クロスは交換すれば新品です。
床や水回り等はクリーニング・ワックスをかけることによりある程度綺麗な状態ですが、設備部分が旧式であるとか20年の使用感という時間的なものがどうしてもあります。

マンション外部は長期修繕計画に基づいて外壁の洗浄・ペンキ・防水等行いますが、やはり築20年の時間は感じられます。
新築時9万円のすぐ近所で築20年の広さ等の条件が近い物件だと、現在の募集で8万円程度と思われます。
インターネットで 部屋探しをするような時代になり、広さ・築年数・駅からの距離を絞って検索が出来るようになりました。
築20年になり、家賃が半額になるかというとそうではないのです。

そして日本はバブル崩壊後、約20年デフレが続いています。
デフレとはモノの値段が下がることですから、9万円から8万円に下がった家賃は実はデフレだけのものとすれば、20年の時間経過後の価値的には変化がなかったといえるのではないでしょうか。
古くなったのに価値的変化がないということは、家賃が上昇していると言えるのかもしれません。

マンションにとって、管理とは非常に大事な部分であり、建物が長持ちするもしないも管理会社によって非常に変化するものです。
キチンと管理さえ出来ていれば、見栄えも良く明るい印象を持つものです。

Q.日本は少子化が進んでいますが、将来的な賃貸需要が下がるのではないですか?

A.

まずグローバルな視点で見てみますと、世界的には後進国の人口増加により爆発的に人口は増え続けています。
が、日本だけで見てみますと、総務省統計局平成22年の人口推計から1億2805万人。
2030年予測では、1億1108万人。2050年予測では、8832万人(エイジング総合研究センターより)。
このように出生率の低下により今後の人口は減少していくと考えられています。

その為、現在の閉鎖的な移民受入れの姿勢が開放的な方向へ進み人口減少を改善する可能性があるのではないでしょうか。
東京都だけで見てみると、東京都の人口は2010年の総務省統計局の人口推計で13,159,000人、2007年では12,758,000人。
この3年で401,000人増加しています。
これは、地方圏の人口が都市部へと移動しているものと考えられます。
地方には仕事が少なく、職を求めて都市部に集中するのは理解しやすいと思われます。
人口が集中する都市部では、コンビニ・小売店・量販店・飲食店も多く存在するため、家賃以外の物価が安く便利なために住みやすいと感じるのではないでしょうか。

さらに、単身世帯の割合は平成7年25.6%から平成22年32.4%と単身世帯がどんどん増加しているのがわかります。
以前は核家族化と言われていましたが、現在では単身化が進んでいると言えます。
3年で401,000人ということは、年平均133,600万人ですが、そのうち30%が単身者とすると44,530人/年です。
そして単身向けマンションの供給数はというと、

  • 2007年  9210戸
  • 2008年  7006戸
  • 2009年  5101戸
  • 2010年  4583戸  (みずほ信託銀行不動産マーケットレポートより)

4年間分合計しても1年当たりの単身者増加数にも足りません。
そして、年々供給数が減少している理由として、ワンルームマンションの建築規制にあると思われます。


-------------------------------------------------記事引用---------------------------------------------------------

東京都・文京区では2008年7月から、「文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」を施行。
条例では、ワンルームマンションの住戸面積を25平方メートル以上と定めたほか、住戸総数が15戸を超えるときは、
住戸総数から15を減じた数の2分の1以上の部屋について面積を40平方メートル以上とすることが定められている。
また、 管理人室、駐輪場、廃棄物保管場所等を設置することや、建築主が居室内のバリアフリー、入居を希望する
高齢者等の受入れに努力することが決められている。 いわゆる単身者が住むワンルームマンションは20平方メートル
以下の物件が多い。 25平方メートル以上となれば、当然家賃が高くなることが予想される。

文京区は、この条例を制定した理由のひとつとして「紛争の一因となっている管理面の強化」を挙げている。
文京区の指導課建築紛争担当によれば、ワンルームマンションなどでは管理が不十分な場合も多く、 ワンルームマンション建設の際に近隣住民が猛反発するケースも多いという。 現在東京23区では、文京区に加え、中央区、渋谷区、目黒区、江東区、豊島区、新宿区など10区で同様の条例が
制定・施行されている。
板橋区でもワンルームマンションの部屋面積を25平方メートル以上とする条例の制定について検討が始まっており、
今後も「ワンルームマンション規制」が広まることになりそうだ。(J-CASTニュースより)

-----------------------------------------------------記事引用終り-----------------------------------------------------

A.

このように規制を課せられた為に供給数が減少していると思われ、需給バランスが崩れています。
単身者の多くは、賃貸派が主流であり、人気沿線・人気エリアを好むと言われ、
その人気のある地域の物件の空室率はあまり人気のない地域に比べて賃料の安定性・稼働率ともに良好です。

以上の事から、東京都だけで考えてみると、賃貸需要が下がるというのは可能性として低いと言えるでしょう。

Q.購入したマンションは売却できるの?

A.

所有権を保有している方が自由に売却できます。
抵当権(借入金)が残っている場合には一括弁済出来れば大丈夫です。(売却金額以内の残債であれば問題ありません。)。

Q.不動産投資って怖いイメージがあるのですが...

A.

バブル崩壊で所有不動産が暴落して大損害を受けた人は大勢います。
バブル時の購入動機は値上がり(キャピタルゲイン)期待でした。
物件の価格や金利が高く、家賃収入で支払いを相殺しても毎月10万円近くの負担が必要でしたが、値上がりするからと無理して購入していました。

そしてバブル崩壊に・・・。

値下がりして売るに売れず保有していくしかなかったのですが、資金計画に無理があったため支払いが出来なくなって破綻してしまったのです。

現在はどうでしょうか?
家賃収入を返済に充てれば毎月の自己負担がせいぜい2~3万円以内という新築物件が多いのです。
担が小さくなったので、値上がりを期待する必要がなくなり長期保有を前提に購入することが可能になったのです。
ギャンブル性が無くなり家賃収入という不労所得を確保しようという購入動機の人が大半を占めるようになりました。

Q.リスクの無い投資をしたいのですが...

A.

お金の運用(投資)には全てリスクが伴います。
リスクが高いものとしては、FXや商品先物取引があり、リスクが低いものとして、銀行預金があります。
当然リスクに応じてリターンが変わります。
高リスク商品を選べば成功リターンが大きいのですが、失敗の場合には深手を負います。

一方、低リスク商品を選べば失敗の確率は極低ですがリターンも少ないのです。
低リスク商品の代表格である銀行預金もペイオフが実施されていますからノーリスクではありません。
ノーリスクで生涯設計が十分であれば良いのですが、退職後の老後生活を考えればリスクのバランスを考える必要があります。不動産投資のリスク度はどのくらいなのかを一度お考えください。

ちなみに、皆様が加入されている生命保険という商品も不慮の事故や病気に対する投資なのです。
生命保険に毎月2~3万円を投資されている方は多数いらっしゃるのに
保険効果のある不動産投資には否定的な人が多いというのが面白いですね。

Q.マンションはどのくらいもつの?

A.

ワンルームマンションだけでなく全てのコンクリートに覆われた鉄筋の建造物は、鉄部が錆びることにより膨張して内側からコンクリートの破壊が始まります。
コンクリートは強アルカリ性であり、酸の性質を持つ大気中の炭酸ガスと化学反応が起きることによりアルカリ度が弱くなり中性化が進みます。

中性化もしくは酸化が鉄筋に到達した時から赤錆が発生することによりクラック(ひび)が起き強度が著しく落ちるのです。
コンクリートの中性化の速度は、1cm進むのに25年との報告があります。

そしてコンクリートの厚さは3cm以上と建築基準法で決められておりますので、理論的には75年は強度がもつこととなります。
タイル貼の建物は、大気中の炭酸ガスが直接コンクリートに接することを防ぐため75年よりもさらに延びることとなります。

Q.建替えが必要になったらどうなるの?

A.

分かりやすい例でいくと、まず区分所有者の4/5の賛成をもって建替えの決議を行います。
そしてマンションの管理組合が事業主となり、取壊し・新築をします。

費用については、まず総事業費に修繕積立金を充当し、不足分は土地持ち分割合にて各区分所有者に案分します。
この時、事業主である管理組合が代表して銀行借入を行い、返済は通常の管理費・修繕積立金に借入返済分を上乗せして各区分所有者から返済を受けることも可能です。
老朽化での建替えですから、土地は既に取得済ですから取壊し・新築分の金額だけです。

建替時に建築基準法が改正されていて、建ぺい率・容積率等が緩和されている場合です。
緩和されていれば、建替前よりも建替後の建物が大きくなりますので、建築計画次第ですが、広くなった部分を売却や賃貸にすることも考えられます。都市圏の場合には、容積率が長期的に緩和されていく方向みたいです。